El reparto de los gastos hipotecarios

El Tribunal Supremo ha establecido que los gastos hipotecarios de notaría y gestoría deben estar repartidos entre las partes, es decir, entre banco y cliente. El Alto Tribunal ya declaró en 2015 abusivas las cláusulas que obligan a los clientes a abonar todos los gastos.

Además, el pleno de la Sala de lo Civil ha acordado que es el cliente quien debe pagar el impuesto de los Actos Jurídicos Documentados (AJD) en todas las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor del real decreto aprobado por el Gobierno el pasado noviembre. Un decreto del que ya hablamos en el artículo ‘Los bancos pagaran el AJD de los préstamos hipotecarios’.
 

Cláusulas abusivas

En primer lugar, la Sala de lo Civil ha analizado la posible abusividad de la cláusula que, en un préstamo hipotecario, establece una comisión de apertura.

Tras examinar la normativa nacional y de la UE, el TS ha considerado que la comisión de apertura no es ajena al precio del préstamo. El interés remuneratorio y la comisión de apertura constituyen sendas partidas del precio del préstamo, pues son las principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario. Y tanto el interés remuneratorio como la comisión de aperturas deben incluirse en el cálculo de la TAE, para permitir al consumidor conocer cuál será el coste efectivo del préstamo.

De ahí que la comisión de apertura no sea susceptible de control de contenido, sino que lo es exclusivamente de control de transparencia.
 

Efectos de la declaración de nulidad

En segundo lugar, la Sala se ha pronunciado sobre los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de gastos e impuestos.

Según los magistrados, que una cláusula sea declarada abusiva no conlleva que terceros ajenos al prestamista no puedan dejar de percibir lo que les corresponde por ley. Por eso, aunque el reparto sea contrario a la nueva Ley de la Hipoteca, en virtud de la cual los gastos notariales y registrales corresponderán a la banca, será esta última la que rija las contrataciones una vez tenga vigencia los próximos meses.
 

Arancel notarial

Los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad, ya que ambas partes están interesadas. Lo mismo sucede con la escritura de la modificación del préstamo.

Para la cancelación de la hipoteca, es el cliente el que debe hacerse cargo. Y, en el supuesto de copias de las distintas escrituras notariales deberá hacerse cargo quien las solicite.
 

Arancel registral

La garantía hipotecaria se inscribirá a favor del banco prestamista, por lo que será este quien deba pagar los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación le corresponderá al prestatario.
 

ITP y AJD

En cuanto al impuesto de las hipotecas, la Sala Civil se ha limitado a seguir el criterio marcado por la Sala de lo Contencioso, que en un primer momento fue atribuido al banco y después volvió a la doctrina tradicional de que lo paga el cliente. En este sentido, el Gobierno cambio la ley, pero sólo afecta a las nuevas hipotecas.
 

Gastos de gestoría

Los gastos de gestoría se pagarán a la mitad, entre prestamista y prestatario.

Para más información, puedes contactar con la asesoría y gestoría fiscal de GD Asesoría, o con los abogados fiscales de GD Legal.

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