La cláusula del vencimiento anticipado de las hipotecas se considera abusiva

Después las muy comentadas sentencias sobre la falta de transparencia de las cláusulas suelo y la procedencia o no de repercutir a los clienteslos gastos de formalización de las hipotecas, surge ahora la cuestión de la validez las cláusulas de vencimiento anticipado.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha declarado abusiva la cláusula del vencimiento anticipado de las hipotecas, en una sentencia de 26 de enero de 2017, por la que los bancos daban orden de ejecución hipotecaria si faltaba algún pago (normalmente tres meses).

Con este fallo se reafirma lo establecido en la directiva 93/13 CEE del Consejo sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores y se establece un criterio de actuación para que el juez pueda considerar abusiva una cláusula de vencimiento anticipado.

En realidad, la justicia europea no ha declarado esta cláusula abusiva ‘per se’ pero sí que abre la puerta a que los procesos se suspendan "durante años".

¿Qué es la cláusula de vencimiento anticipado?

Son cláusulas incluidas en el contrato de préstamo hipotecario que permiten al prestamista (ya sea particular, banco o entidad financiera), dar por vencida la totalidad de la deuda o préstamo con anterioridad al plazo acordado para su devolución, en el momento en que el deudor incumple su obligación de pago de parte del capital o de los intereses del préstamo.

¿Cuál es el criterio del TJUE?

Como consecuencias de sentencias anteriores del TJUE, ya se habían endurecido las exigencias para la el ejercicio de las cláusulas de vencimiento anticipado aumentando hasta tres cuotas impagadas o cantidad equivalente  como requisito para la validez de la cláusula, aunque ese límite mínimo podía no ser aplicable de forma automática sino que habría que acudir al control de abusividad para examinar la cláusula atendiendo a la cuantía y duración del contrato.

En aplicación de ese control de abusividad, sin embargo, los tribunales españoles venían realizando una práctica de subsanación o moderación de las cláusulas de vencimiento anticipado, en lugar de declararlas nulas, lo que hacía que el procedimiento de ejecución pudiera seguir su curso. 

En esta sentencia el TJUE considera que la declaración de la cláusula como abusiva supone en todo caso la anulación de la cláusula y el sobreseimiento de la ejecución hipotecaria, sin que el Juez nacional pueda sustituir o subsanar la cláusula a efectos de que continúe el procedimiento de ejecución, lo que abre la vía para que los consumidores que se hayan visto perjudicados por la incorrecta aplicación de las consecuencias de las cláusulas abusivas puedan solicitar una indemnización.  

En cuanto al plazo para recurrir, la ley española fijaba un plazo preclusivo de un mes para recurrir en determinadas circunstancias y el TJUE ha eliminado ese plazo.

Para más información, puede contactar con la asesoría legal de GD Asesoría.

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